Imóvel sem escritura: quais são os riscos e como regularizar?

Comprar um imóvel e receber as chaves não significa, por si só, tornar-se legalmente proprietário. Contratos particulares, recibos e promessas de compra e venda são documentos importantes, mas a transferência da propriedade somente se consolida com o registro do título na matrícula do imóvel.

Por isso, quem possui um imóvel sem escritura ou sem o devido registro pode enfrentar dificuldades justamente quando mais precisa vender, financiar, inventariar ou defender o patrimônio.

Quais são os riscos de um imóvel sem escritura?

A ausência de regularização pode gerar diversos problemas, como:

• dificuldade para vender ou financiar o imóvel;
• impedimentos durante inventário ou divórcio;
• desvalorização da propriedade;
• risco de penhora por dívida do proprietário que ainda consta na matrícula;
• problemas com herdeiros do antigo vendedor;
• divergências de área, construção ou endereço;
• dificuldade para comprovar juridicamente a propriedade;
• possibilidade de mais de uma negociação envolvendo o mesmo bem.

O contrato de compra e venda comprova a negociação, mas não substitui automaticamente a escritura e o registro imobiliário.

Como regularizar um imóvel sem escritura?

Não existe uma única solução para todos os casos. O caminho correto depende da documentação existente, da situação da matrícula, do pagamento do preço, do tempo de posse e da disponibilidade do vendedor.

Escritura pública e registro

Quando o vendedor está disponível, a documentação está regular e o preço foi integralmente pago, pode ser possível lavrar a escritura pública e posteriormente registrá-la na matrícula do imóvel.

Adjudicação compulsória

Quando o comprador quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa, desapareceu ou não pode mais assinar a escritura, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa.

A legislação permite que esse procedimento seja realizado judicialmente ou, quando preenchidos os requisitos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com a representação de advogado.

É importante observar que o Superior Tribunal de Justiça entende que a adjudicação compulsória exige a comprovação do pagamento integral do preço. O cumprimento apenas parcial do contrato não é suficiente.

Usucapião

Dependendo do tempo e das características da posse, a usucapião também pode ser utilizada para reconhecer a propriedade.

Entretanto, morar no imóvel durante muitos anos não garante automaticamente esse direito. É necessário analisar a modalidade de usucapião aplicável, o período de posse, a forma de ocupação, a existência de oposição, a metragem e os documentos disponíveis.

Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que até mesmo um recibo de compra e venda pode, conforme as circunstâncias do caso, servir como justo título em ação de usucapião ordinária.

Inventário e regularização sucessória

Se o vendedor faleceu antes de transferir o imóvel, pode ser necessário verificar o inventário e a participação dos herdeiros. Dependendo da situação, a regularização poderá ocorrer no próprio inventário ou por meio de outra medida jurídica adequada.

Regularização da matrícula e da construção

Em alguns casos, o problema não está apenas na escritura. O imóvel pode apresentar construção não averbada, diferença de metragem, desmembramento irregular ou ausência de matrícula individualizada.

Nessas situações, essas pendências podem precisar ser solucionadas antes da transferência definitiva.

Quais documentos devem ser separados?

Para iniciar a análise, procure reunir:

• contrato ou promessa de compra e venda;
• recibos e comprovantes de pagamento;
• matrícula atualizada do imóvel;
• carnês de IPTU;
• comprovantes de condomínio;
• contas vinculadas ao endereço;
• documentos do comprador e do vendedor;
• plantas, certidões e documentos da construção;
• provas do tempo e das condições da posse.

Cada imóvel possui uma história documental diferente. Antes de escolher o procedimento, é indispensável realizar uma análise completa da matrícula e dos documentos da negociação.

A regularização protege o patrimônio, oferece segurança aos proprietários e facilita futuras operações de venda, financiamento, inventário ou partilha.

Soraya Borges Advocacia atua em Direito Imobiliário e regularização de imóveis, com atendimento em Pinheiros, região da Faria Lima e também de forma on-line.

Para analisar a situação do seu imóvel, procure orientação jurídica individualizada.

Soraya Borges Advocacia
@advogadasorayaborges

Este conteúdo possui finalidade informativa e não substitui a análise jurídica do caso concreto.