Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas que podem evitar prejuízos

Uma única cláusula mal redigida pode transformar a compra ou a venda de um imóvel em um conflito demorado e financeiramente prejudicial.

O contrato de compra e venda não deve servir apenas para registrar o preço negociado. Ele precisa definir direitos, obrigações, prazos, responsabilidades e as consequências caso alguma etapa da negociação não seja cumprida.

Em regiões valorizadas como Pinheiros, Faria Lima, Jardim Paulistano, Itaim Bibi e Jardins, onde as operações imobiliárias geralmente envolvem valores expressivos, a análise jurídica do contrato é uma medida importante para proteger compradores e vendedores.

Por que um contrato pronto pode não proteger a negociação?

É comum que as partes utilizem modelos encontrados na internet ou contratos padronizados que não consideram as particularidades do imóvel.

Entretanto, cada negociação possui condições próprias:

• O imóvel pode estar financiado;
• O comprador pode depender de aprovação bancária;
• O vendedor pode precisar de prazo para desocupação;
• Podem existir móveis incluídos na venda;
• A documentação pode depender de regularização;
• O pagamento pode ocorrer em várias etapas;
• O imóvel pode possuir débitos ou restrições.

Quando essas situações não são previstas com clareza, surgem dúvidas sobre quem deve cumprir determinada obrigação, quem responde pelos custos e o que acontecerá se a compra não for concluída.

1. Identificação correta do imóvel e das partes

O contrato deve identificar corretamente compradores, vendedores e respectivos cônjuges, quando necessário.

Também deve apresentar a descrição precisa do imóvel, incluindo endereço, número da matrícula, Cartório de Registro de Imóveis competente, vagas de garagem, depósitos e demais unidades que façam parte da negociação.

Erros na identificação do imóvel ou divergências entre matrícula, IPTU e realidade física podem atrasar o financiamento, a escritura e o registro.

2. Preço e forma de pagamento

O valor total e a forma de pagamento precisam estar detalhados.

O contrato deve esclarecer:

• Qual quantia será paga como sinal;
• Quando ocorrerão os demais pagamentos;
• Se haverá financiamento imobiliário;
• Se serão utilizados recursos do FGTS;
• Qual valor será pago na assinatura da escritura ou do contrato bancário;
• Como os pagamentos serão comprovados;
• O que acontecerá se houver atraso.

O Código Civil estabelece que, na compra e venda, uma parte se obriga a transferir o domínio de determinado bem e a outra a pagar preço em dinheiro. Por isso, objeto e preço precisam estar claramente definidos.

3. Sinal e condições para devolução

O pagamento do sinal não deve ocorrer sem um documento que determine sua finalidade e as condições da negociação.

É importante estabelecer o que acontecerá se:

• O comprador desistir sem justificativa prevista;
• O vendedor desistir da venda;
• O financiamento não for aprovado;
• Surgir uma irregularidade no imóvel;
• O vendedor não apresentar os documentos necessários;
• A operação não puder ser concluída dentro do prazo.

A expressão “sinal não reembolsável”, colocada isoladamente, pode não resolver todas as situações e ainda provocar uma disputa.

4. Aprovação do financiamento imobiliário

Ter crédito pré-aprovado não significa que o financiamento esteja definitivamente garantido.

A instituição financeira poderá analisar novamente a renda do comprador, a situação dos vendedores e os documentos do imóvel.

O contrato deve estabelecer prazo para a análise bancária e indicar o que acontecerá se o financiamento for negado. Também é necessário diferenciar a recusa causada pelas condições financeiras do comprador daquela provocada por irregularidade do imóvel ou do vendedor.

Sem essa previsão, o comprador poderá enfrentar dificuldades para recuperar os valores antecipados.

5. Documentos e certidões

O contrato pode determinar quais documentos serão apresentados, em qual prazo e quais consequências existirão caso seja identificado algum impedimento.

Além da matrícula atualizada, a análise poderá envolver certidões dos vendedores, débitos municipais, situação condominial e processos judiciais.

A existência de uma certidão positiva não significa automaticamente que a venda seja impossível. É necessário analisar a natureza do apontamento e o risco concreto para a aquisição.

A função da análise jurídica não é apenas reunir documentos, mas compreender seus efeitos sobre a segurança do negócio.

6. Dívidas de condomínio e IPTU

O contrato deve definir quem será responsável pelo IPTU, condomínio, consumo e outras despesas até a entrega das chaves.

Também é importante verificar se existem débitos anteriores ou despesas condominiais extraordinárias já aprovadas.

A data utilizada para dividir essas responsabilidades precisa estar expressamente indicada: assinatura do contrato, pagamento, entrega das chaves, escritura ou registro.

7. Posse, desocupação e entrega das chaves

Quando o imóvel estiver ocupado pelo vendedor ou por um locatário, o contrato deverá prever o prazo e as condições para desocupação.

Também poderá estabelecer:

• Data para entrega das chaves;
• Estado de conservação do imóvel;
• Responsabilidade por eventuais danos;
• Multa pelo atraso na desocupação;
• Momento em que o comprador assumirá as despesas;
• Relação dos móveis e equipamentos que permanecerão no local.

Sem essas regras, o comprador pode pagar pelo imóvel e ainda enfrentar dificuldades para receber a posse.

8. Multas, descumprimento e rescisão

O contrato precisa informar quais situações caracterizam inadimplemento e quais serão suas consequências.

A cláusula de multa deve ser proporcional e coerente com a obrigação descumprida. Também é necessário estabelecer como ocorrerá a rescisão, a restituição dos valores pagos, a atualização das quantias e a responsabilidade pelas despesas da negociação.

Um contrato que prevê punições apenas para uma das partes pode gerar desequilíbrio e futuros questionamentos.

9. Escritura, registro e transferência da propriedade

A assinatura do contrato e a entrega das chaves não transferem, por si sós, a propriedade do imóvel.

Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo juridicamente considerado proprietário.

O contrato deve prever os prazos e as responsabilidades relacionados à escritura, ao ITBI e ao registro.

Salvo cláusula contratual diferente, o artigo 490 do Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro e ao vendedor as despesas relacionadas à entrega do bem.

A análise jurídica deve acontecer antes da assinatura

Procurar uma advogada somente depois do surgimento do problema pode limitar as alternativas disponíveis.

A análise preventiva permite identificar riscos, corrigir cláusulas, negociar condições mais seguras e registrar com clareza tudo o que foi acordado.

Uma assessoria jurídica na compra e venda de imóveis pode abranger:

• Análise da matrícula e das certidões;
• Verificação da situação dos vendedores;
• Elaboração ou revisão do contrato;
• Negociação de cláusulas;
• Orientação sobre sinal e financiamento;
• Acompanhamento até a escritura ou assinatura bancária;
• Conferência do registro da aquisição.

Advogada para contrato de compra e venda de imóvel em Pinheiros

Soraya Borges é advogada com atuação em Direito Imobiliário, elaboração e análise de contratos e assessoria na compra e venda de imóveis.

O atendimento é realizado de forma individualizada, considerando os documentos, o patrimônio e as condições específicas de cada negociação.

O escritório está localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, com atendimento em Pinheiros, Jardim Paulistano, Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia e demais regiões de São Paulo, além do atendimento on-line.

Antes de assinar ou pagar o sinal, compreender todas as cláusulas pode evitar prejuízos e proporcionar maior segurança jurídica ao negócio.



Soraya Borges Advocacia
Direito Imobiliário | Contratos | Compra e Venda de Imóveis
📍 Pinheiros e Faria Lima – São Paulo
@advogadasorayaborges