Divórcio com imóvel financiado: quem fica com o imóvel e com a dívida?

O divórcio não encerra automaticamente o contrato de financiamento imobiliário.

Quando o casal possui um imóvel ainda financiado, é necessário resolver duas questões diferentes: como serão divididos os direitos sobre o imóvel e quem continuará responsável pelo pagamento da dívida perante o banco.

Não basta o casal decidir que o imóvel ficará com apenas uma das partes. Se o contrato de financiamento estiver em nome de ambos, a instituição financeira precisará analisar e aprovar uma eventual alteração dos devedores.

Por isso, o imóvel financiado exige atenção especial na partilha de bens.

O imóvel financiado pode ser partilhado?

Sim. Embora o financiamento ainda não esteja quitado, o casal possui direitos patrimoniais relacionados ao imóvel e às parcelas já pagas.

A forma de divisão dependerá de diversos fatores:

• Regime de bens do casamento;
• Data de aquisição do imóvel;
• Data de início da união;
• Origem dos recursos utilizados;
• Valor pago antes e durante o casamento;
• Existência de entrada ou utilização do FGTS;
• Saldo devedor ainda existente;
• Condições do contrato de financiamento.

No regime da comunhão parcial, os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento, ainda que estejam somente em nome de um dos cônjuges, em regra integram a partilha.

Entretanto, cada caso precisa ser analisado individualmente, principalmente quando o imóvel foi adquirido antes do casamento ou quando parte significativa do preço foi paga com recursos particulares.

Partilha do imóvel não significa divisão automática do valor total

Quando o imóvel ainda está financiado, não se deve considerar apenas seu valor de mercado.

Também é necessário verificar:

• Quanto já foi efetivamente pago;
• Qual é o saldo devedor;
• Quanto vale o imóvel atualmente;
• Quais direitos foram constituídos durante o casamento;
• Se existem parcelas vencidas;
• Quem continuará pagando depois da separação.

Por exemplo, se um imóvel vale R$ 800 mil, mas ainda possui saldo devedor de R$ 500 mil, não existe patrimônio líquido de R$ 800 mil a ser dividido. A análise deverá considerar os direitos econômicos existentes e a dívida pendente.

Quem fica com o imóvel financiado após o divórcio?

Existem diferentes possibilidades.

1. Venda do imóvel

O casal pode optar pela venda, quitar o saldo devedor e dividir o valor líquido restante conforme o regime de bens e a proporção definida na partilha.

Como o imóvel está vinculado ao financiamento, a operação deverá observar as exigências da instituição financeira e do contrato.

2. Um dos cônjuges permanece com o imóvel

Uma das partes pode permanecer com o imóvel e compensar financeiramente a outra pelos direitos que lhe cabem.

Entretanto, isso não retira automaticamente o nome do outro cônjuge do financiamento.

O banco precisará verificar se quem pretende assumir sozinho possui renda e condições financeiras suficientes. Poderá ser necessária uma transferência do financiamento, renegociação ou nova contratação.

Sem a concordância formal da instituição financeira, ambos podem continuar responsáveis pela dívida, mesmo que o acordo de divórcio determine que apenas um pagará as prestações.

3. Manutenção temporária do imóvel em nome dos dois

Também é possível que o imóvel permaneça temporariamente em nome de ambos, especialmente quando existem filhos, dificuldade para venda ou impossibilidade imediata de transferência do financiamento.

Nesse caso, o acordo precisa definir com clareza:

• Quem permanecerá no imóvel;
• Quem pagará as prestações;
• Quem responderá pelo condomínio e IPTU;
• Como serão tratadas reformas e despesas extraordinárias;
• Se haverá compensação pelo uso exclusivo;
• Quando o imóvel será vendido ou transferido;
• O que acontecerá se houver atraso no financiamento.

Deixar essas questões apenas em um acordo verbal pode gerar novos conflitos.

O acordo de divórcio pode retirar o nome de um dos devedores?

O acordo celebrado entre o casal produz efeitos entre os ex-cônjuges, mas não obriga automaticamente o banco a retirar um dos responsáveis pelo financiamento.

Se ambos assinaram o contrato bancário, a exoneração de um deles dependerá da concordância da instituição financeira.

Isso significa que, se a pessoa que permaneceu com o imóvel deixar de pagar, o banco poderá cobrar os contratantes que ainda constarem formalmente como devedores.

Por isso, é perigoso transferir o imóvel informalmente e acreditar que a simples cláusula do divórcio eliminou a responsabilidade perante o banco.

Quem pagou as parcelas depois da separação tem direito a reembolso?

Essa questão depende das circunstâncias.

Quando um dos cônjuges paga sozinho as parcelas depois do término da convivência, esses valores precisam ser considerados na elaboração do acordo ou na partilha.

Também é necessário analisar quem permaneceu usando o imóvel, se houve pagamento de aluguel, quem arcou com condomínio e IPTU e se as prestações foram pagas em benefício exclusivo de uma das partes.

Não existe uma resposta única. Datas, comprovantes e condições de uso do imóvel são fundamentais.

Ter filhos garante que um dos pais permanecerá definitivamente no imóvel?

A existência de filhos não transfere automaticamente a propriedade do imóvel para o pai ou para a mãe que permanecer com eles.

A moradia dos filhos pode influenciar a organização temporária da posse, mas a propriedade, a dívida e a partilha precisam ser resolvidas juridicamente.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o direito real de habitação, próprio do direito sucessório, não se aplica automaticamente ao ex-cônjuge em razão do divórcio. A ocupação deve ser tratada dentro das circunstâncias da partilha.

Documentos importantes para analisar

Para avaliar um divórcio com imóvel financiado, normalmente são necessários:

• Certidão de casamento e pacto antenupcial, quando houver;
• Contrato de financiamento;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Comprovantes da entrada;
• Histórico das parcelas pagas;
• Demonstrativo do saldo devedor;
• Comprovantes de utilização do FGTS;
• Data da aquisição e da separação de fato;
• Avaliação atual do imóvel;
• Comprovantes de condomínio, IPTU e despesas posteriores.

Esses documentos permitem compreender o patrimônio efetivamente constituído e elaborar uma solução compatível com a realidade do casal.

Advogada para divórcio com imóvel financiado em Pinheiros

O divórcio com imóvel financiado reúne questões de Direito de Família, Direito Imobiliário e responsabilidade contratual perante o banco.

Soraya Borges é advogada com atuação em divórcio, partilha de bens e Direito Imobiliário, oferecendo análise individualizada para situações que envolvem imóveis, financiamentos e organização patrimonial.

O escritório está localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, com atendimento em Pinheiros, Jardim Paulistano, Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia e demais regiões de São Paulo, além do atendimento on-line.

Uma partilha bem estruturada precisa definir não apenas quem ficará com o imóvel, mas também quem pagará a dívida, como ocorrerá a compensação financeira e quais providências serão necessárias perante a instituição financeira.

Soraya Borges Advocacia
Divórcio | Partilha de Bens | Direito Imobiliário
📍 Pinheiros e Faria Lima – São Paulo
@advogadasorayaborges